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2019楼市:“稳”将成为房地产市场主基调,各地楼市政策以微调为主

2019年04月04日 17:04   来源:中国房产超市网
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[导读]【北海房产超市网】2019楼市:“稳”将成为房地产市场主基调,各地楼市政策以微调为主
  【北海房产超市网】经过2018年密集的政策调控,在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下,房地产市场从之前的高温逐渐退烧,并步入理性发展轨道。2019年1月以来,地方“两会”陆续召开,各地房地产调控政策进一步明朗,以稳为主,以微调为主,政策上不会大起大落,同时落实城市主体责任。稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”是大部分省份明确提及的政策关键方向,“一城一策”、“完善住房保障体系”成为2019年房地产的关键词。有业内人士指出,未来调控将以地方主导,住建部的约谈、预警将继续影响地方房地产调控,2018年的多轮多城房地产巡查在2019年将常态化。
  “稳”将成为房地产市场主基调
  2019年政府工作报告中对房地产市场作了新的定调:更好地解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。2019年“稳”将成为房地产市场的主基调,稳定房地产市场的核心,就是要防止房价暴涨暴跌,“房住不炒”的定位没有变。
  多地政策微调成趋势
  今年政府工作报告强调,落实城市主体责任,促进房地产市场平稳健康发展,这意味着,在“房住不炒”的大前提下,“一城一策”的调控将继续,楼市调控灵活性增强。从目前各个地方政府的做法看,结合自身城市特点,有条件有策略放松调控的同时,兼顾人才引进和城市活力营造,正在成为新的趋势。
  一二线城市有望率先筑底放量
  近期,一些地方楼市成交活跃度提高、个别项目房价上调,但从全国而言,整体仍处于降温通道,难改总体市场下行调整的大趋势,三四线城市也将面临更大的调整压力。中国指数研究院认为,未来房地产市场将呈现出“市场趋于合理、投资增速放缓”,“因城施策推进,市场量价趋稳”,“一线城市加大有效供给,二线城市人才竞争引导需求,三四线城市受棚改政策调整下行压力加大”等几大特点。预计未来房地产市场将延续分化,一二线城市有望低位企稳,市场表现将优于三四线,部分购买力透支、经济基础较差、缺乏人口支撑的弱二线和三四线城市将面临较大的去化风险。
  下面我们来回顾一下2019年第一季度全国以及北海主要楼市政策。

  一、全国楼市政策梳理

  个税新政2019年1月1起执行
  2019年1月1日起,购买首套房贷款利息可用个税抵扣1000元/月起,个人所得税专项附加扣除正式实施
  根据国务院印发的《个人所得税专项附加扣除暂行办法》,子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人六项支出将首 次作为专项附加扣除,该办法将自2019年1月1日实施。

  住建部:房地产调控将保持政策连续性和稳定性
  住房和城乡建设部部长王蒙徽在全国两会“部长通道”接受采访时强调,房地产调控将保持政策的连续性和稳定性,防止大起大落。对此,业内人士表示,在调控持续稳定的背景下,建立保障体系和市场体系并重、租购并举的住房供应体系逐渐成型,未来导向型长效机制也将持续。

  住建部发文 买房和“公摊”说再见?
  2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》的第二部分2、4、6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。这是住建部首 次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。
  虽然住建部发布的只是规范性文件的征求意见稿,但还是引发了市场热议,许多业内人士将其解读为我国废除房地产交易中“公摊面积”的一个信号。

  多个城市政策放宽
  在政策微调宽松的城市中,海口、西安、南京、常州、深圳等城市调降人才落户门槛,海口发布引进人才住房保障细则,购房补贴最高6万/年;南京积分落户调整,房产每满1平方米加1分,最高加90分。合肥、南京、青岛等市下调房贷利率上浮比例;安徽阜阳在出让土地的条件中取消了限价,房企可自行调整项目售价;北京取消企业之间存量非住宅买卖合同网上签约要求。

  因城施策,多地公积金政策调整
  多地调整了公积金提取政策,如北京、银川简化了公积金提取手续;福州调高了提取额度、广州放宽了异地购房提取。与此同时,长沙、汕头则收紧提取政策,对缴存时限、异地购房和个人征信等规定更为严格。

  全国首套房贷款平均利率连续3个月回落 刚需购房成本或下降
  业内人士指出,目前一线城市中上海、广州均已经出现利率下调的现象,结合央行降准带来的资金面进一步宽松,未来其他城市出现跟进调整的可能性将进一步增大。总体而言,房贷政策的松动、房贷利率的下调,对刚需贷款群体而言是利好消息。

  多地出台政策限制企业购房——调控政策“打补丁”,杜绝各类炒房客
  海口市政府下发通知,暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅(经批准的企业人才周转房除外)。同时,进一步加强商业、办公类建设项目管理,严格按照土地用途和规划性质审批,严禁房地产开发企业变相改变建筑用途,不能按住宅户型设计改造。海南曾于2018年出台全域限购政策,但限购政策只是针对居民家庭,不限制企业购房。可以看出,此次暂停企业购房,为此前的政策打补丁”,杜绝了以企业名义购房炒房现象。
  此前,已经有一些城市出台了禁止或者限制向企业售房的政策。有些城市明确不再允许企事业单位购房。

  自然资源部:严禁以政府储备土地违规融资
  为了防范化解地方政府隐性债务风险,1月15日,自然资源部表示,严禁以政府储备土地违规融资,重申各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款,土地储备机构不得为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。其次,强调严禁将储备土地作为资产注入国有企业,确保不形成新的地方隐性债务。此外,还要求妥善处理存量土地储备贷款,促进依法解押并合理供应等。

  海南房屋销售持续下降 2019年大力发展房屋租赁市场
  2018年海南主动转型调整经济结构,房屋销售面积和销售额持续下降,2019年将因地制宜发展产业地产,大力发展房屋租赁市场。

  不动产登记将启用电子证
  自今年2月1日起,郑州市不动产登记中心将在郑州市区范围内,启用不动产登记电子证书(房屋首 次登记)和不动产登记电子证明(预告登记)。

  广州公房住宅租金标准上调
  公产类公房住宅租金升至每月4元/平方米 年满60岁老人若符合条件可免租金,公产类租金5年仅涨0.5元,特困职工可享租金优惠

  上海4月1日起调整住房公积金缴存基数
  上海市住房公积金管理委员会近日发布消息明确,2019年度住房公积金缴存基数、比例以及月缴存额上下限自2019年4月1日起开始调整,职工住房公积金的缴存基数由2017年月平均工资调整为2018年月平均工资。据悉,2019年度职工本人和单位住房公积金缴存比例为各5%至7%,补充住房公积金缴存比例为各1%至5%

  租房市场回暖
  春节过后,多地租房市场回暖。2019年以来,租房市场持续获政策支持,包括利用集体建设用地建设租赁住房试点等。此外,上海、杭州等地多个租赁地块成交。租赁市场供应有望进一步加大。

  多地人才争夺“开战”
  各城市间激烈的人才争夺战已开战,西安、海口、常州多地出台新的人才落户政策。本科学历落户西安不再受年龄限制,海口首批人才住房租赁补贴和购房补贴已经受理申报,常州也放宽了购房落户条件。
  从2017年、2018年开始的城市间的人才争夺,为城市带来一定热度的同时,也给当地楼市带来了一系列变化。因此,在楼市调控不放松的主基调下,由人才落户政策带给房地产的连锁反应,为今年的楼市走向提供了更多想象空间。

  央行:加强房地产金融 审慎管理
  2019年人民银行金融市场工作会议于2月25日至26日在北京召开。会议要求,要进一步落实好各项信贷政策。加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。全面深化民营企业小微企业金融服务,改善货币政策传导机制,加大信贷投入力度,发挥债券融资支持作用,强化“几家抬”政策合力。

  不动产登记:明年底做到5个工作日内搞定
  自然资源部副部长王广华25日在此间表示,2020年底前,在不动产登记质量进一步提升同时,登记时间力争压缩到5个工作日以内。

  一季度土地市场供求两端双双下行
  伴随房地产市场调控的深入,房地产行业进入精细化竞争阶段,企业拿地回归理性。与此同时,土地市场供求两端同时遇冷。
  4月2日,中国指数研究院(以下简称“中指院”)公布的数据显示,2019年1-3月,受监测的全国300主要城市土地市场供求两端同比缩水,整体出让金同比下降近两成,楼面均价及溢价率也相应下降。

  二、北海重要楼市新闻

  航母型旅游项目落户北海,首期投资468亿
  首期投资468亿元的航母型旅游项目——银基国际滨海旅游度假中心落户北海,给北海旅游发展注入了强劲动力。4月3日,北海市人民政府与河南银基投资集团在南宁举行北海银基国际滨海旅游度假中心项目签约仪式。广西壮族自治区人民政府主席陈武会见河南银基投资集团有限公司创始人李荣坤一行,出席项目签约仪式并见证签约。

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