北建房预字第2015015号
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2018年年终总结:楼市调控政策频出 北海楼市未来几何?

2019年01月04日 09:04   来源:中国房产超市网
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[导读]【北海房产超市网】回顾2018年,房地产的政策调控可谓是变幻莫测。据不完全统计,2018年全国房地产各种调控政策已超过四百多次,成为历史上地产调控政策最密集的年份。

  【北海房产超市网】2018年转眼已过去,回顾这一年,房地产的政策调控可谓是变幻莫测。在中央“房住不炒”的政策主基调下,各地方政府坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,出台了一系列更加精准的调控政策。据不完全统计,2018年全国房地产各种调控政策已超过400多次,刷新历史上的调控记录,成为历史上地产调控政策最密集的年份。

  全国调控“严”字当头,从“住房不炒”全国房地产限购限贷等多个政策的限制下,到年初的长效机制理论,开启住房“租赁时代”,市场投资者在政策的引导下变得理性,长租市场迎来火热。2018年全国对房地产市场调控不放松,让房地产健康平稳的发展的主基调没有变,严厉的政策调控下2018年楼市确实让购房者感受到了“凉意”,一二线城市房价明显出现下降,三四五线出现明显的降温。这种“凉”不仅体现在交易价格上的下滑,整个成交量亦是呈现了明显下降的姿态,连房地产巨头万科都喊出了“活下去”,整个行业都在转弯了,可想而知今年房企的日子并不好过。总体来看,明年稳定总需求将成为政策微调的主基调,调控政策的目的是防止房地产价格大起大落,围绕着市场价格进行理性回归。下面我们来回顾一下2018年全国及北海的主要楼市政策。
  一、2018年全国楼市政策梳理
  全国各地楼市因城因地制宜精准施策
  ●国土资源部部长:政府将不再是唯 一居住用地供应者
  1月15日,国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说,要改变政府作为居住用地唯 一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。
  ●住建部部长王蒙徽:房价过快上涨得到抑制 加快住房制度改革
  3月19日,在十三届全国人大一次会议七次全会后人民大会堂北大厅的“部长通道”上,住房和城乡建设部王蒙徽部长接受了记者的采访。王蒙徽表示,一年以来,住房和城乡建设部坚决贯彻中央和国务院的部署,坚持分类调控,因城因地施策,使房地产市场总体保持平稳运行。房价过快上涨的势头得到了有效抑制,房地产市场的预期也出现了积极的变化。
  ●中国人民央行宣布定向降准1%,释放4000亿增量资金
  4月18日,中国人民银行决定,从2018年4月25日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点;同日,上述银行将各自按照“先借先还”的顺序,使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)。
  ●海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》
  4月22日晚,中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。
  ●住建部重申:坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松
  5月20日,针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头等情况,住建部近日印发通知,重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。
  ●深圳出台20年最强房产新政:明确未来18年住房发展目标
  6月5日,深圳市住房和建设局发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿),明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标。同时,对住房供应结构和比例作出调整,明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右,出租和出售的住房各占50%左右。
  ●自然资源部:不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网
  6月18日消息,据自然资源部消息,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。
  ●央行年内第三次降准
  央行24日宣布年内第三次定向降准。7月5日起,下调国有大型商业银行等人民币存款准备金率0.5个百分点。
  ●长沙调控再升级!严禁收取认筹金!优先满足刚需!
  长沙市住建委出台《关于执行长政办函[2018]75号文件细则》,对“反炒房”调控政策实施过程中的相关问题进行明确。根据《细则》,在项目销售过程中,参加楼盘摇号的人数不超过可售房源的1.5倍,申购人数超过1.5倍的,优先满足户籍或工作单位地点在限购区域内的刚需群体。
  ●南京市房产局下发了《关于调整我市企事业单位住房限购政策的通知》
  8月13日,南京市房产局下发了《关于调整我市企事业单位住房限购政策的通知》,即日起,在全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。
  ●住建部确定8省开展政府购买公租房运营管理服务试点工作
  10月16日,住房城乡建设部、财政部根据地方自愿原则以及公租房发展情况,联合下发《推行政府购买公租房运营管理服务的试点方案》(建保〔2018〕92号),确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省(区)开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。
  ●开展治理房地产市场乱象专项行动
  2018年下半年,住建部等七部委还在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。
  ●治理房地产市场失信行为
  11月8日,中央人民政府网站发布消息显示,住建部重拳治理房地产市场失信行为,拟将101中违法违规行为“拉黑”。11月13日,住建部通报各地专项行动查处的第三批违法违规房地产开发企业和中介机构。
  ●城市抢人大战
  各地新政继续发力引才,优化落户条件。11月,多个城市为吸引人才,加大了各种优惠政策及补贴力度。苏州引进人才购买首套自住住房,可不受户籍、个税和社保缴纳时间等限制;柳州新引进人才在柳州市购置首套家庭住房的,可获最低2万元、最高500万元的购房补贴;江门出台人才引进计划,提及包括免费获得住房,购房折扣等人才福利,其中个人最高补贴达100万。而济南、青岛、江苏、佛山等地则通过调整落户条件吸引人才。
  ●棚改货币化安置放缓
  2018年7月12日,住建部表示,要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。
  实际上,从政策层面来看,棚改货币化安置收紧已经显露迹象。早在去年8月,住建部等六部委发文要求,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。
  同年11月,住建部等部委印发通知明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,国家开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。
  ●房贷利息抵个税首套房“认贷” 扣除期限不超20年
  12月22日,新《中华人民共和国个人所得税法实施条例》和《个人所得税专项附加扣除暂行办法》,以及《个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)》正式亮相,上述文件自2019年1月1日起施行。《专项附加扣除暂行办法》,对于6项个税专项附加扣除的具体政策及后续保障措施都分别进行了修改和调整。针对住房贷款利息扣除,明确了“首套”住房以住房贷款的认定为准。《专项附加扣除暂行办法》规定,纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房,发生的首套住房贷款利息支出,在实际发生贷款利息的年度,按照每月1000元的标准定额扣除,扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。
  ●非农建设用地将不再“必须国有”
  12月23日,土地管理法、城市房地产管理法修正案草案提请全国人大常委会审议。其中删去了“关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定,扫清了集体经营性建设用地入市的法律障碍。
  同时,对现行城市房地产管理法中关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定,新增加一句“法律另有规定的除外”;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
  ●菏泽住建局:取消限售 防止商品住房价格出现大波动
  18日,山东菏泽在全国率先取消住房限售措施,引发关注。对于取消限售的原因,19日下午,菏泽市住房和城乡建设局回应海报新闻记者称,有不少市民要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。同时为了防止商品住房价格出现大的波动,菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

  ●住建部:把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处
  12月24日,在全国住房和城乡建设工作会议上,住房和城乡建设部针对明年的房地产市场调控明确表示:“明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。”

  二、北海房地产市场告别乱象 重归理性——北海重要楼市政策

  加强房地产销售管理 严格执行商品房销售价格备案制度

  为了进一步规范商品房销售行为,促进北海房地产市场健康平稳发展,商品房销售价格不得高于其备案价格进行销售;商品房销售企业不得以团购费、诚意金、指标费等名义收取商品房买卖合同价款以外的费用;房地产开发企业不得限制、阻挠、拒绝购房人使用银行贷款(含公积金贷款)购买商品住房;没有取得商品房销预售许可证的项目不得对外销售,不得以内部认购、预定、合作开发等形式收取任何费用或签订认购协议书;加强市场巡查,严厉打击和查处捂盘惜售、不明码标价、哄抬房价等违法违规行为。《详情
  落实维护住房公积金缴存职工购房贷款权益
  1.加强销售行为管理。房地产开发企业在办理新建商品房预售或现售许可证时,应提供允许购房人使用住房公积金贷款的书面承诺,并在楼盘销售现场以及商品房销售公示平台网站上予以公示。房地产开发企业要认真履行承诺,不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款,不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件,不得以任何形式增加不利于选择住房公积金贷款的购房人的条件。
  2.加大联合惩戒力度。市住建局和市住房公积金管理中心(以下简称“市公积金中心”)对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和房地产中介服务机构责令整改;对违规情节严重、拒不整改的公开曝光;同时纳入企业征信系统,依法严肃处理。
  3.集中开展专项整治。市住建局和市公积金中心将在近期联合开展拒绝职工使用住房公积金贷款购房问题专项整治行动,严厉打击房地产开发企业和房屋销售中介机构违规行为。
  《北海市存量房交易资金监管暂行办法》
  北海市住房和城乡建设局等3部门关于印发《北海市存量房交易资金监管暂行办法》,本办法自2018年7月1日起施行,存量房交易双方可以自愿向北海市房地产交易中心申请交易资金监管。《详情
  北海市住房和城乡建设局关于印发《北海市房地产行业“红黑名单”管理制度(试行)》

  房地产行业“红黑名单”管理制度,是通过对房地产行业经营主体在从事房地产开发经营、房地产中介服务、房产测绘和物业管理活动中的基本信息、良好信息和不良信息进行征集和信用评定的基础上,将诚实守信企业列入“红名单”,将严重失信企业列入“黑名单”,向相关部门或单位通报并向社会公布,在一定时间内对列入“红黑名单”企业进行相应激励或惩戒的制度。
  本制度所称房地产行业经营主体是指在我市范围内从事房地产开发经营、房地产中介服务、房产测绘和物业管理活动的房地产开发企业、房地产中介机构、房产测绘机构和物业服务企业。《详情
  北海市住宅小区物业管理服务收费纳入政府定价管理
  从2018年4月1日起,北海市辖区内公共租赁住房、保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业管理服务收费、普通住宅小区前期物业管理服务收费纳入政府定价管理(定价范围包含停车服务收费标准);2018年4月1日前签订前期物业服务协议的,可暂按协议约定的相关收费标准执行。2018年4月1日起,在新的物业管理服务收费政策出台之前,普通住宅小区物业管理服务收费纳入政府定价管理。《详情
  北海市个人自愿缴存住房公积金实施办法(试行)
  以非全日制、临时性和弹性工作等灵活形式就业的人员(不包括外籍人员),如城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者等,符合以下条件的,可按照本办法自愿缴存住房公积金。《详情
  为期一个月左右的北海市房地产市场专项整治工作

  为进一步整治和规范商品房销售行为,保护购房者的合法权益,促进我市房地产市场平稳健康发展,决定用一个月左右时间对全市在售项目销售场所和房地产经纪经营门店开展专项检查整治工作。《详情

  2019年的楼市政策将如何走向?2018年年底召开的中央经济工作会议指出:“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”随后住房和城乡建设部在年度工作会议上明确要“稳地价、稳房价、稳预期”。如果2018年可以用“调控年”作为关键词,2019年无疑会是一个楼市的“求稳年”,调控手段也会由行政手段向长效机制过渡。

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