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2017年北海房地产市场年报:政策篇
2018年01月02日 10:28   来源:中国房产超市网
[导读]2017,紧缩的调控政策贯穿全年,楼市调控的重头戏在全国各地上演。中国房产超市网《2017年北海房地产市场年报·政策篇》特别策划,一起来捋一捋2017年那些亮眼的楼市政策

  【北海房产超市网】回顾2017年,紧缩的调控政策贯穿全年,调控政策不断加码,楼市调控的重头戏在全国各地上演。随着楼市不断升温,房价持续高涨,从一线城市蔓延到二、三、四线城市,全国多地调控措施迈入"限购+限贷+限价+限售"的四限时代。据不完全统计,截至目前,已有超百城发布150余次楼市调控政策。除了地方因城施策,中央层面也在谋划房地产市场调控长效机制:土地市场频频出新招,住房租赁市场迎来发展新阶段,12城首批开展住房租赁试点。“十九大”明确定位“房子是用来住的,不是用来炒的”,房地产调控长效机制的相关具体措施恐将加快落地出台。中国房产超市网《2017年北海房地产市场年报·政策篇》特别策划,一起来捋一捋2017年那些亮眼的楼市政策吧。

  酝酿长效机制措施
  2017年这一年,中央层面的房地产市场政策基本“空窗”,没有出台全国范围内的刺激或紧缩政策,更多在酝酿房地产市场调控长效机制的具体措施,集中表现在两个方面:一是着力落实土地供应端“有供有限”,二是推动住房租赁市场的发展,以期影响市场预期。
  具体看4月6日,住建部和国土部共同签发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。
  《通知》要求各地根据商品住房库存消化周期调整供地计划,消化周期在36个月以上的城市,暂停供地;消化周期在6个月以下的城市,不仅要显著增加供地,而且要加快供地节奏。
  在土地供应量方面,“有供有限”新政持续发力,热点城市着力加大土地供应。
  《通知》要求结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。
  为了防止地 王频出,热点城市土拍引入竞自持新规,加快培育和发展住房租赁市场。北京、杭州等多个热点城市相继调整土地出让方式,土拍环节施行竞自持面积新规。

  新变“因城施策”
  2017年房地产市场调控也进入新常态,最突出表现为:“全国一盘棋”的政策调控方式转向“因城施策”、“分类调控”。
  调控力度差异化
  差别化的调控政策,就是在不同的城市开展不同的调控政策,限购城市的政策力度均不一样,在一线以及部分二线城市调控力度均达到史上最严的同时,部分二、三线城市的调控时间相对靠后,力度也相对宽松。
  调控范围扩大
  更多三四线加入调控行列,“限售”成二、三线调控“新砝码”
  2017年,以北京为“排头兵”,更多三四线城市开启房地产调控大幕,这在历次调控周期尚属首 次。限售政策成为本轮房地产调控最大亮点,二三线城市纷纷落地乃至升级限售,意在冻结房产交易,维稳房地产市场。具体而言:

  1、限购扩容至58城,三四线城市政策力度相较温和
  2017年,一线城市着重加强商办市场管理,商办类项目严禁改建成类住宅产品销售,北京、广州严格限定在建商办项目销售对象为法人单位。北京更是将商办类项目纳入限购范围,个人购买二手商办项目需在京无房并且社保连续缴满5年。另外,广州升级限购,本市户籍单身人士限购1套;非本市户籍家庭社保缴存年限由之前的3年提高到5年,并在增城、从化两区限购1套。
  二线城市限购政策扩容至18城,新增长沙、西安、石家庄、青岛、海口和宁波6市,另有南京、杭州和厦门等13城升级限购,内容涉及以下几个方面:限购区域扩容至远郊区域,增加或提高非本地户籍家庭社保缴存年限要求,本市户籍单身以及离异人士执行限购,并将二手房纳入限购范围等。三四线限购政策快速扩容至36城,新增三亚、赣州、保定等28城,另有东莞、珠海、佛山等13城升级限购。
  多数三四线城市限购政策力度相较温和,施行分区域、分户籍限购,意即限购仅限于中心城区以及非本地户籍家庭,远郊区域、本地户籍家庭并不限购。除了珠海非本市户籍居民社保要求连续缴满5年之外,其余三四线城市社保缴存年限1-3年不等,更有城市限购标准不涉及社保缴存年限等相关规定。
  2、一线以及热点二线认房又认贷,三四线普遍认房不认贷
  一线城市限贷政策异常严苛,2017年北京、广州两市相继升级限贷,着力提高二套以及非普通住宅首付比例。截止目前,一线城市施行认房又认贷,二套非普通住宅首付比例都在70%以上,北京更是高达80%。


  二线城市限贷政策明显分化,新晋限贷城市政策力度较为温和,首套房首付不高于30%,二套房首付不高于50%。杭州、郑州和天津等市加码限贷,执行认房又认贷,二套房首付超60%。南京、苏州两市限贷政策异常严苛,二套房有贷家庭首付多达80%,甚至高于一线城市。
  三四线城市限贷政策相较宽松,普遍施行认房不认贷,首套房首付不高于30%,二套房首付不高于50%。雄安新区获批后,河北省房地产市场热度持续提升,霸州、文安、任丘等市非本市户籍家庭从严限贷,首套房首付不低于50%,明显高于一二线城市。
  3、限价局限于一线和部分热点二三城市,多数三四线城市并未跟进
  限价政策重点落实在热点一二线城市以及环核心城市的三四线城市,多数三四线城市并不限价。政策内容有以下几点:其一,参照周边竞品限价,申报价格不高于周边竞品或本案前期销售价格;其二,强制性约定预售价格涨幅,部分城市以2016年10月房价为参照标准,确保房价不增长。其三,热点城市执行价格监管红线,申报价格一旦高于监管红线原则上不予批复新的预售证,譬如南京暂停下发4.5万/平方米以上项目预售证。
  目前,地方政府与房企之间的价格博弈正愈演愈烈,部分热点城市更是严控住房供应,即使接受政府限价,房管局也不予批复新的预售证。因此,热点城市新增供应量高位回落,即使在传统的销售旺季,供应量依旧维持在较低水平。
  4、46城落地、7城升级限售,“个人限售“成二、三线城市调控标配
  限售政策乃是本轮房地产调控一大亮点,继厦门3月份率先出台限售之后,其他城市纷纷跟进。
  截止目前,46城相继落地限售令,承德、西安、东莞、南宁、长沙、石家庄和扬州7城升级限售,海南省更是在全省范围内施行限售。就各能级城市而言,一线城市仅广州针对居民家庭施行限售,北京、上海和深圳居民家庭并不限售。
  一线城市限购、限贷政策异常严苛,购房门槛显著抬升,非本地户籍家庭社保需连续缴满5年,二套非普通住房首付比例都在70%以上,没有资格买、没有能力买渐成市场常态,限售政策暂无出台的必要性。
  二线城市限售政策现已扩容至19城,并以成都、重庆、南京这类热点二线城市居多,除哈尔滨、长春、大连这类高库存城市之外,另有苏州、武汉、天津等热点城市尚未限售,未来不排除跟进落地限售的可能性。
  三四线城市限售政策增至26城,大都是环核心城市的三四线城市,集中分布在长三角、珠三角以及环渤海区域。雄安新区获批后,河北省房地产市场持续升温,承德、保定、张家口等市相继下发限售令。限售政策力度不一,多数城市限售期限在2-3年之间,海口、西安、沈阳、北海、三亚、石家庄和泉州7城多达5年,保定“双限双竞”地块建设的商品住房限售周期长达10年之久,堪称“史上最严”。
  多数城市施行分区域、分时间、分户籍、分一二手房限售,意即限售仅限于主城区或限购区域、新购商品住房、非户籍居民家庭和一手房,远郊或非限购区域、早期购买的商品住房、本地户籍家庭以及二手房并不在限售范围。限售标准也不尽相同,以便提高调控政策的针对性。譬如,西安、沈阳两市一手房限售周期长达5年,二手房仅需2年。
  严格“限贷”、严控“消费贷“、上调利率,居民“去杠杆”持续高压
  金融去杠杆全面升级,央行着重考核金融机构的宏观审慎评估体系(MPA),实施逆周期调节。2017年央行正式将表外理财纳入广义信贷指标范围,以期引导金融机构加强表外业务的管理。在加强金融监管的大背景下,同业业务增速明显放缓,货币派生效应减弱,金融去杠杆效果正逐步显现。M2增速逐月回落,11月末进一步回落至9.1%,相比去年同期降低2.3个百分点。房地产市场去杠杆正加快推进,首付贷成为重点监管对象,北京、南京等市银行业金融机构开展自查工作,重点检查“消费贷“、”经营贷“、”房抵贷“等资金流向,广州更是全面叫停金额超100万元或期限超10年的消费贷。与此同时,热点一二线城市相继上调房贷利率,折扣利率近乎绝迹,房贷利率均在基准利率基础上有不同比例的上浮。
  不过,居民高杠杆购房的局面并未实质性扭转,住户部门中长期贷款(含消费、经营贷款)占新增贷款比重长期高位运行。7月份新增中长期贷款占比多达57.4%,刷新年内新高,随后占比有所回落,但依旧维持在较高水平。住户部门短期贷款(含消费、经营贷款)也是稳中有升,3月份新增短期贷款占比一度升至32.3%历史高位,创近年来单月新高。反观,社会消费品零售总额整体运行平稳,居民日常消费支出并未显著增长,侧面印证居民贷款很大一部分还是用于购房消费,房地产市场仍是银行信贷资金重要出口。从整体趋势来看,2017年无论是居民短期贷款还是中长期贷款占国内新增贷款比重依然是逐月上升。
  租购同权,加快发展住房租赁市场建设,租购并举住房制度全力推进,租赁住房市场进入发展快车道。
  2017年,住房租赁市场成为市场热议的话题,品牌房企加紧布局长租公寓,意在分得租赁市场一杯羹。为了加快构建租购并举的住房制度,政策层面暖风频吹,租赁市场进入发展快车道。
  1月10日,住建部、财政部联合印发《关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》,各地要结合租赁补贴申请家庭的成员数量和 本地区人均住房面积等情况,合理确定租赁补贴面积标准。以建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度为主要方向, 进一步完善住房保障制度。
  5月19日,住建部起草《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》, 向社会公开征求意见。征求意见稿共7章、47条,涉及住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理和法律责任等方面。
  为了加快建立租购并举的住房制度,多地开始尝试租购同权,即以租赁住房为唯 一居所的房屋承租人也享受同等的就业、教育、医疗卫生、计划生育、文化体育等公共服务权利。7月中旬,《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台,提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”。“租购同权”,第一次出现在我国地方政府的正式文件中。
  7月份,住建部等部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出,要继续深化城镇住房制度改革,建立租购并举的住房制度。十九大报告更加指明了方向,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。从“购租并举”到“租购并举”,业内人士分析,报告中“租”的位置提到“购”之前,体现了发展租赁市场的紧迫性。在政策红利和租赁市场潜在的巨大空间下,万亿租赁市场吸引了越来越多的入场者。租售并举或是房地产下一个最大拐点。

  调控发力、监管整顿力度加大
  再看2016年年底至今的北海楼市政策▼
  【限购】9月30日,北海市住房和城乡建设局在北海市人民政府官网上发布《关于进一步较强房地产市场调控工作的补充通知》(北建房[2017]232号),通知明确:非本市户籍的居民,限制在北海市辖区(不含合浦县、铁山港区)范围内购买第二套商品住房(包括新建商品住房和存量住房)。《了解详情…》
  【限售】5月22日,北海市人民政府网站发布《北海市人民政府关于加强房地产市场调控工作的通知》:凡在北海市(不含合浦县)新购买第二套及以上的新建商品住房,须自取得不动产权属证书满二年后方可转让。《了解详情…
  9月30日,北海市住房和城乡建设局在北海市人民政府官网上发布《关于进一步较强房地产市场调控工作的补充通知》:新购买第二套商品住房需取得不动产权属证书满两年后方可转让,新购买第三套及以上商品住房需取得不动产权属证书满五年后方可转让。《了解详情…
  【限价】主要控制在四方面,第一,调整房地产开发用地供应方式和价格定价机制;第二,全面实行商品房销售价格备案管理制度;第三,加强全装修商品住房建设和销售管理,商品住房全装修价格不得超过2500元/平方米;第四,加强商品房合同注销备案管理。《了解详情…
  【限贷】9月29日,北海市住房公积金管理中心发布《北海市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金贷款政策的通知》,从2017年10月1日起,停止向购买第三套及以上住房的职工个人及家庭发放住房公积金贷款;职工个人及家庭购买首套住房申请住房公积金贷款,最低首付比例为20%;购买第二套住房申请住房公积金贷款,最低首付比例为40%。《了解详情…
  除了常规调控政策还多了一些新的思路,全国楼市监管和市场秩序的整顿力度越来越严了,北海的动作也不小。
  4月26日,北海市住房公积金管理中心发布《北海市住房公积金管理 委员会关于暂停办理异地贷款业务的通知》,自2017年5月1日起暂停 受理住房公积金异地贷款申请。
  自2017年1月起,北海异地贷款呈井喷式发展,仅1月1日至4月20日, 北海住房公积金管理中心已受理异地贷款(外地职工在北海贷款) 131笔、4005万元,占同期全部贷款的18.1%、18.3%。根据2015年住 房公积金管理委员会议定事项,当住房公积金个贷率低于80%时可实 行异地贷款政策。而2017年1-3月,北海住房公积金管理中心个贷率 由83.43%上升至84.42%,居高不下,贷款压力持续增大。为了切实保 障北海市住房公积金缴存职工住房消费需求,促进北海住房公积金健 康有序地发展,北海市住房公积金管理中心决定自5月1日起暂停异地贷款业务。
  继9月30日北海“限购令”发布后,为进一步加强北海市房地产市场监管,完善商品住房预售制度,维护房产交易正常秩序,10月20日,北海政府发布了《关于加强商品房预售合同登记备案管理的通知》,要求:1、开发商应当自签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续;2、购房合同可以约定:开发商30日内没备案的,购房人可以自行去备案;3、购房合同没有约定的,购房人可以凭开发商出具的委托书自行去备案。《了解详情…

  2017年,在密集的强调控背景下,明年楼市的动向备受关注。
  12月5日,社科院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》建议将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年;在12月8日召开的中共中央政治局会议上,明确提出:加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作,可见未来楼市长效机制建设仍将是重点。12月20日闭幕的中央经济工作会议关于明年房地产的表述为:“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”
  中泰证券李迅雷团队在最新的报告中预测,明年随着调控政策的持续,房价会呈现稳中趋降的走势,租赁住房制度将进一步推进。
  不少企业家和学者不约而同地认为"2018年将是地产小年",北京师范大学金融研究中心主任钟伟通过一系列数据分析,表示2018年房地产将是小年,房价暴涨几无可能。
  中央经济工作会议后,住房和城乡建设部日前就明年楼市调控思路表态。“明年将针对各类需求对房地产市场实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。”住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设会议上表示,“差别化”仍将是2018年楼市调控政策的关键词。
  王蒙徽强调,坚持调控目标不动摇、力度不放松,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。2018年将加大房地产市场规范整顿力度,加强市场监测分析,提高精准调控的能力和水平。针对库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
  2018年整体的房地产市场格局究竟如何,我们拭目以待。

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